תיקחו בקלות: השלבים בדרך ללקיחת משכנתא

לקיחת משכנתא יכולה להיות תהליך רב שלבים, אך מהם שלבי התהליך הנדרשים, מה חשוב לוודא לפני, ומה ניתן לעשות על מנת להגיע להון עצמי הנדרש, הכל בכתבה שלפניכם

רונה בר | תוכן שיווקי

הדרך לדירת החלומות עוברת דרך הליך מורכב לעיתים של נטילת משכנתא. ברוב שלבי התהליך יש להתמקד ולקבל החלטות מושכלות שיכולות לחסוך כספים ועוגמת נפש במועד מאוחר יותר.
השלב הראשון בתהליך הוא השלב בו מבררים, עוד לפני שנגשים לבנק – איזו הלוואת משכנתא נבחר לקחת.

על מנת לדעת כמה נוכל ללוות יש להכיר מספר מושגים בסיסיים כגון הון עצמי , יכולת החזר ומסלולי משכנתא. כאשר המידע בידנו ודירת החלומות נמצאה, פונים אל הבנקים ומבקשים אישורים עקרוניים לקבלת הלוואת משכנתא.
אישור עקרוני אינו התחייבות לא מצידכם ולא מהבנק. ניתן לבקש אישורים עקרוניים ממספר בנקים, עד שלב ההחלטה – עם איזה בנק לצעוד יחד.
לאחר שבחברתם בנק מגיע שלב החתימה וההוכחה – הבנק ידרוש כי תספקו מסמכים שיאמתו את הנתונים שסיפקתם בשלב הגשת האישור העקרוני וערבויות שונות לכך שתחזירו את ההלוואה.

במידה והנתונים תואמים, קרוב לוודאי כי הבנק יאשר ותוכלו להתקדם לחתימה על קבלת הלוואת המשכנתא.

מה צריך לבדוק לפני הגשת בקשה לאישור עקרוני?

אחד הדברים הראשוניים אותם יש לבדוק הוא איזו גובה הלוואה תוכלו להרשות לעצמכם, התשובה לכך תלויה בפרמטרים אלו: כמה הון עצמי יש ברשותכם ומהי יכולת ההחזר החודשית. 

מה זה הון עצמי?
הון עצמי אלו הכספים אשר תוכלו לגייס על מנת לשלם על הנכס מכספיכם. במקרה האידיאלי לא תזדקקו למשכנתא כלל ותוכלו לשלם את מלוא עלות הדירה שבחרתם מכספי ההון העצמי.
רבים מהאוכלוסייה נזקקים להלוואה משמעותית על מנת לעמוד בתנאי ההון העצמי הנדרש.

על מנת להגן על הרוכשים, המדינה קבעה כי על הרוכשים לספק לפחות חלק מעלות הדירה מכספם,  לרוכשי דירה ראשונה 25% מערך הדירה, משפרי דיור יזדקקו ל- 30% ורוכשי דירה להשקעה  -50%.
יתר הכספים למימון הדירה יגיעו מהמשכנתא. על המשכנתא משלמים ריבית – כלומר היא תמיד תהיה יקרה יותר מהון עצמי. 

בנוסף, חייבים להתייחס ליכולת ההחזר. החישוב המקובל הוא כי יכולת ההחזר שווה לשליש מהכסף הזמין שיש לכם מידי חודש (הכנסות נטו פחות הוצאות קבועות = כסף זמין).

שילוב הון עצמי ויכולת החזר לצד החלטה עקרונית על תמהיל משכנתא מועדף ולוח זמני תשלומים  הם אלו שבסופו של דבר יקבעו כמה כסף יהיה ברשותכם על מנת לקנות דירה.

אחת הבעיות הקשות בפניהן ניצבים קונים פוטנציאלים בימים אלו הוא עלייה משמעותית בדרישה הן בגובה ההון העצמי עקב עלייה תלולה במחירי הדירות, והן בגובה ההחזר החודשי בעקבות שילוב עליית מחירי הדירות ועליית הריבית. 

איך ניתן בכל זאת לקבל משכנתא גם אם אין את ההון העצמי הנדרש?

גם זוגות שאין להם את ההון העצמי הנדרש יכולים לנסות ולגייס הון עצמי נוסף: 

• לקיחת הלוואה נוספת – הלוואה נוספת היא לרוב קצרת מועד ויקרה יותר מהלוואת משכנתא. הלוואה נוספת, בין אם היא מהבנק או מקרנות הפנסיה או קרן ההשתלמות, עלולה לגרום לעלייה בגובה החזרי המשכנתא או ירידה בסכום הניתן ללוות.
• תעודת זכאות לסיוע – במידה ואתם שייכים לקבוצת אוכלוסייה הזכאית לקבלת סיוע, גם ההון העצמי שתדרשו לו יקטן, בהתאם לחישוב נקודות הזכאות לסיוע מטעם המדינה. 
• השתתפות בהגרלות – הגרלות דירה בהנחה מאפשרות רכישת דירה עם הון עצמי בגובה 10% בלבד ממחיר הדירה. ירידה נוספת בגובה ההון העצמי הנדרש מתקבלת בפער בין גובה משכנתא המחושבת על בסיס שווי שוק לעומת תשלום לאחר קבלת הנחה. 
• משכון נכס הורים – אפשרות שהופכת מקובלת עם העלייה במחירי הדיור. הורים שבבעלותם כסף נזיל יכולים לסייע בגיוס ההון העצמי ללא צורך במשכון דירתם.  אך במידה וקיים צורך, ניתן למשכן עד 50% מדירת ההורים לטובת גיוס הון עצמי לדירת הילדים (או האחים).
• הלוואת הצטרפות – בנקים רבים מנסים לגייס לקוחות חדשים ומציעים הלוואת הצטרפות בתנאים נוחים, לעתים אף ללא ריבית. 

בעקבות עליית מחירי הדיור והריבית, נטילת משכנתא  כיום זה לא עניין פשוט.
ישנן דרכים להוריד את ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת משכנתא, אך חשוב לזכור כי במידה והמשכנתא המתקבלת אינה מאפשרת לבצע את ההחזרים בזמן – הלווים עלולים למצוא את עצמם קרחים מכאן ומכאן, ולכן יש לחשב בצורה ברורה ושקולה, את יכולת הפירעון.