מה השתנה, מה נשאר ומה בכלל קיים בתחום המשכנתאות בשנת 2021: משכנתאות מסובסדות, הפוכות, ממוחזרות וכל מה שביניהן. הנה כל מה שכדאי לדעת
רונה בר, תוכן שיווקי
שנת 2020 הייתה שנה מאתגרת במובנים רבים. מגפה עולמית שגרמה לרבים להיות תקועים בבית בסגרים – עם הילדים, ההורים או לפעמים (שומו שמיים) גם וגם, לעבוד מהבית אם היה לכם מזל ולדאוג בענייני פרנסה אם לא – עניין לא פשוט כלל, ולהבין במהלך השנה החולפת כי טוב בית אחד בידיים משתי ציפורי כסף על העץ. למרות המצב המאתגר, המשיכו הישראלים לקחת משכנתאות בשיעור גבוה, משרד הבינוי והשיכון הוסיף אף הוא להעניק זכאות למשכנתא מורחבת עבור רוכשי דירות במבצעי 'מחיר למשתכן' וגם אם שיעור רכישתן של דירות בקרב הישראלים ירד במעט – הם היו מוכנים להסתכן וללוות הרבה יותר תמורת דירות נוחות משלהם. למעשה, הייתה שנת 2020 מוצלחת למדי בענף ובמהלכה אף נשבר שיא בגובה הלוואות המשכנתא שנלקחו. ומה לגבי זו הנוכחית? הנה כמה דברים שכדאי שתדעו על משכנתא ב-2021.
יש זכאים בקהל?
זכאות למשכנתא – הלוואה הניתנת מטעם משרד הבינוי והשיכון בתנאים נוחים יותר כדי לסייע ברכישת דירה ראשונה, עומדת, על פי הוראות בנק ישראל, על גובה של עד 75% ממחיר הדירה כאשר על הרוכשים, לספק הון עצמי בגובה של 25% לפחות ממחירה. בתוכנית 'מחיר למשתכן' ישנו מעקף על הגבלה זו – מצד אחד מעניקים הנחה בקניית הדירה אך החישוב של 75% מתבצע ממחיר הדירה המלא, מה שמביא בסופו של דבר לאפשרות של לקיחת משכנתא גבוהה בהרבה מ-75% מהמחיר בפועל ויכולה לעיתים גם להגיע ל- 90% מהמחיר ששולם.
אז מי בעצם זכאי למשכנתא? מי שהוציאו תעודת זכאות למשכנתא באחד מהבנקים, חתם על חוזה עם קבלן לא יאוחר מ- 3 שנים קודמות והסכום שנותר לו להחזיר, גבוה מהסכום אשר זכותו ללוות. כעת רק נותרה השאלה – איך מתבצעת בדיקת זכאות למשכנתא?
הרעיון העומד מאחורי הזכאות הוא זה של הניקוד – יש רשימת קריטריונים כאשר כל אחת מהן מעניקה למעשה ניקוד. הניקוד המצטבר קובע את גובה המשכנתא שאתם זכאים לה, אם הצלחתם לצבור 599 נקודות או יותר לקבלת משכנתת הבסיס. הקריטריונים שלפיהם ייקבע הניקוד: סטאטוס משפחתי וותק הנישואין, מספר הילדים והאחים, מספר חודשי השירות הצבאי, נכות, סטאטוס של עולה, מיקום הדירה המבוקש (האם באזורי עדיפות לאומית?) ואולי השאלה המפתיעה מכל – האם למעלה מעשור אינכם מצליחים לרכוש דירה בדרך אחרת?
על משכנתא הפוכה שמעתם?
על אף השיפור שחל עם השנים בנתוני העוני בקרב קשישים בישראל, רבים מהם עדיין מצויים מתחת לקו העוני, אבל גם לאלו מביניהם שנמצאים מעליו – אין זה מחייב שיהיו ברשותם מספיק כספים למימוש צרכיהם השונים. בין אם מדובר על מעבר לבית אבות, נסיעה לחו"ל, תמיכה בילדים, תשלום על אירועים משפחתיים או טיפול רפואי – הכסף לרוב אינו מספיק עבורם. אז מה עושים רבים מהם המחזיקים בדירות בבעלות עצמית? התשובה לכך היא שמשלבים, שכן הבנקים ישמחו להעניק הלוואה גדולה לבעל דירה בתמורה למשכונה. לרוב ניתן להחזיר הלוואות אלו רק לאחר שנים רבות וללא תשלום קנסות על החזרים מוקדמים של ההלוואה.
זאת ועוד, כיוון שהבנקים מקבלים לידם דירה ממושכנת, הדרישות לערבות נוספת הן קטנות מאוד. גם אם הלווה נפטר עוד טרם החזיר את ההלוואה – הבנק לא דואג, היורשים יחזירו אותה או שהבנק ימכור את הדירה הממושכנת על שמו. במקרה זה, מהווה משכנתא הפוכה פיתרון לרבים: הסכום המזומן יכול לשמש לתשלום מקדמה על דירה בבית אבות כאשר שכר הדירה מהשכרת הדירה הקיימת, יכסה את התשלום החודשי לבית האבות, או יחל בהחזר תשלום הלוואת המשכנתא ההפוכה. לאלו שנשארים לגור בבתיהם, הכסף המזומן יתן אורך נשימה – עד שיצטרכו להחזיר את ההלוואה.
מיחזור אינו רק מונח אקולוגי
אם לקחתכם בעבר משכנתא במסלול שהיה נראה כדאי בזמנו ופתאום נפתח כזה חדש וקורץ בהרבה, עומדות בפניכם שתי אפשרויות: האחת היא להישאר במסלול הקיים והשניה – וגם העדיפה מבין השתיים, היא למחזר את המשכנתא. למעשה מדובר בפעולה כפולה – החזר מוקדם של המשכנתא שלקחתם ובמקביל, לקיחת אחת חדשה במסלול הקורץ כך שהסכום מהמשכנתא החדשה מכסה את החזר המשכנתא הקודמת.
לפני שאתם רצים למחזר, בדקו תחילה האם הדבר אכן משתלם לכם. במרבית מהמסלולים תידרשו לשלם קנסות גבוהים על החזר מוקדם של המשכנתא, קנסות שעלולים לנגוס היטב ברווחים העתידיים שאולי תזכו בהם בעקבות שינוי המשכנתא. אז מה עדיף: הפסד מובטח עכשיו או רווח אפשרי בעתיד? התשובה היא כמובן – תלוי – על איזה הפסד ורווח אנו מדברים.
כיום הריביות נמוכות והאוצר הקל על המגבלה שלפיה אין לקחת משכנתא צמודת ריבית בגובה של יותר משליש מסכום המשכנתא, מה שמוביל רבים ללכת בכיוון זה.
בכל הנוגע למשכנתאות המוטו שאותו יש לזכור הוא כי הנבואה ניתנה לשוטים שכן הלוואה לשנים ארוכות למדי, תעבור אי אלו ירידות ועליות בדרך להחזר הנכסף. אל תשכחו לפזר סיכונים, לבדוק הזדמנויות ולוודא כי תוכלו לעמוד בהחזרים.
בהצלחה!
