החלטתם שאתם רוצים למכור את הדירה שלכם. שמתם מודעה, הצבתם שלט על הנכס ו"יצאתם לשוק". הטלפון לא מפסיק לצלצל אך למרבית הפלא אף אחד לא בא לראות את הדירה ואף מנתקים לכם את הטלפון כאשר אתם אומרים את מחירה.
הבעיה הינה חד משמעית: הבית שלכם מתומחר במחיר גבוה באופן משמעותי מעל מחיר השוק.
תמחור נכון של הנכס
אנשים רבים מתמחרים את הבית שלהם בתמחור גבוה בהרבה ממחיר השוק וזאת בשל חוסר ידיעה או חוסר התמצאות במה יש לקחת בחשבון כאשר קובעים את המחיר. עובדה זו מסבה נזק רב לבית שלכם, נזק שנקרא בשפה המקצועית "שריפת נכס", דהיינו מנכס בעל פוטניציאל בשוק ואטרקטיבי לנכס כמו לדוגמה דירות להשכרה בקריות שאין בהן עניין לקונים. עובדה שבהכרח משפיעה על המחיר של הנכס שלכם.
לפני קביעת המחיר יש לשים לב לדברים הבאים
- סוג הנכס – דירה, בית, וילה, פנטהאוז
- נתוני הנכס – שטח, קומה, מספר החדרים, קומה, שיפוץ, נוף, מספר הדיירים בבניין ואף בקומה, מעלית, לובי, תחזוקת הבניין, חנייה, גיל הבניין ועוד
- משתנים סביבתיים – קרבה לביה"ס, קרבה לכביש ראשי, תחבורה ציבורית, דרכי גישה ליציאה מן העיר
- תדמית ומיצוב הסביבה הקרובה – סביבה יוקרתית? בניין יוקרתי? שיכונים? בניין רכבת?
- תוכניות עתידיות – האם יש היתרי בנייה לנכס? זכויות הרחבה? באיזה שלב נמצא תהליך "פינוי בינוי" או תמ"א38? תוכניות עתידיות לאזור?
- החשוב מכל הוא לבדוק אילו עסקאות נעשו בתקופה האחרונה באזור שלכם בדירות עם נתונים דומים וזאת בהסתמך על "אתר המיסים" שפתוח לכל ולא על סמך שמועות שמגיעות מהשכנים.
המטרה בסופו של דבר להגיע למחיר המקסימלי שהשוק מוכן לשלם על הנכס שלכם וזה בהלימה לזמן שהנכס נמצא ב"שוק". זכרו, ככל שהנכס שלכם נמצא יותר זמן בשוק המחיר שלו יורד. למה? כי אז הקונים מתחילים להבין שיש "בעיה" כלשהי עם הנכס בין אם במחיר או בין אם בנכס עצמו.
הכותבת: גלי שמיר, יועצת נדל"ן בכירה, רי/מקס אבניו